Was ist eine Baufinanzierung?
Mit einer Baufinanzierung bietet sich die Gelegenheit auf eigene vier Wände.
Sei es der Bau eines Hauses oder die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Eine Entscheidung fürs Leben, welche eine Auswirkung auf die Finanzsituation über ein Jahrzehnt mit sich bringt.
Die Besonderheit bei einer Baufinanzierung ist die Kreditform. Hierbei handelt es sich um einen zweckgebundenen Kredit, heißt die finanzierende Bank, Bausparkasse, Versicherung oder Sparkasse erhält einen materiellen Gegenwert. Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, so wird versucht mit dem Verkauf der Immobilie/Haus die Kreditschuld auszugleichen.
Um herauszufinden wieviel Eigenheim man sich leisten kann empfehlen wir eine Berechnung über unseren Budgetrechner.
Was versteht man unter Zinsbindung?
Baufinanzierungen werden häufig mit einem festen Zinssatz vergeben.
Der feste Zinssatz bleibt über die vereinbarte Vertragslaufzeit gleich. Wichtig bei der Zinsbindung ist die Zinsbindungsfrist. Für ein vereinbarten Zeitraum wird ein Zinssatz festgeschrieben. Das soll den Darlehensnehmer absichern bei Zinsschwankungen eine Stabilität und Planungssicherheit zu gewährleisten.
Was passiert mit meiner Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist?
In den meisten Fällen ist nach Ablauf der Sollzinsbindung eine Restschuld offen.
Im Folgenden hat der Darlehensnehmer zwei Möglichkeiten bei seiner Anschlussfinanzierung:
Mit einer Prolongation hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit seine Restschuld bei dem aktuellen Darlehensgeber weiter fortzuführen.
Hierbei ist zu achten, ob bei den Konditionen Änderungen vorgenommen werden. Sollte sich der Zinslage über die Jahre geändert haben oder der Darlehensgeber nimmt, wie bereits erwähnt, bei den Änderungen vor, so ist es empfehlenswert Restschuld über einen anderen Kreditgeber zu finanzieren.
Mit einer Umschuldung hat der Darlehensnehmer eine Möglichkeit günstigere Konditionen zu erhalten und die Restschuld über einen neuen Darlehensgeber zu finanzieren.
Wie ist die Regelung bei der Tilgung und wieviel kann ich mir leisten?
Grundregelnd wird wie gefolgt ein klassisches Annuitätendarlehen geregelt:
- Je niedriger die Rate, desto länger dauert es, das Darlehen zurückzuzahlen.
- Je länger die Laufzeit, desto teurer ist das Annuitätendarlehen im Endeffekt.
- Je höher der Tilgungssatz gewählt wird, desto kürzer ist die Laufzeit.
Achtung!
Achten Sie darauf, dass die Finanzierungsrate nicht 35-40% des Nettohaushalteinkommens überschreitet.
Ablauf
Wie läuft so eine Baufinanzierung ab?
Zins vergleich und Beratung anfordern
Fordere die Bauzinsvergleich ohne eine Anmeldung an. Lediglich werden folgende Angaben benötigt: • Darlehensbetrag • Immobilienwert • Postleitzahl Ihres aktuellen Wohnortes (nicht Standortes der zukünftigen Immobilie) • Finanzierungszweck • Die Höhe der anfänglichen Tilgung und die gewünschte Zinsbindung
Erstgespräch
Die Grundlage für Ihre maßgeschneiderte Finanzierung werden geschaffen, dabei stehen Ihrer Wünsche, Ziele und Pläne im Vordergrund.
Zweitgespräch / Angebot
Unter der Berücksichtigung aller Grundlagen und der eingereichten Unterlagen wird ein optimal auf ihre Bedürfnisse ausgerichtetes Angebot präsentiert und besprochen. Der Darlehensantrag wird gestellt. Fordern Sie situationsbedingt eine vorläufige Finanzierungsbestätigung für den Verkäufer und Immobilienmakler ein.
Vertragsunterzeichnung
Mit Ihnen werden alle Verträge besprochen und gemeinsam verabschiedet. evtl. fehlende Unterlagen werden ergänzt und das weitere vorgehen festgelegt.
Sicherheit
Ihr Darlehensgeber erstellt eine Grundschulbestellung für den Notar.
Notartermin
Hier wird der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen, die Eigentumsverhältnisse geprüft und offene Fragen für eine rechtssichere Abwicklung beantwortet.
Kaufpreiszahlung
Nach Vorlage der Auszahlungsvorraussetzung und der notariellen Kaufvertrags werden die anstehenden Zahlungen durchgeführt.
Übergabe des Eigentums und Einzug
Herzlichen Glückwunsch! Die Finanzierung ist zu diesem Zeitpunkt zunächst abgeschlossen. Die weitere Betreuung wir mit Ihnen abgestimmt und vereinbart, damit Sie auch zukünftig optimal aufgestellt bleiben.
Zins vergleich und Beratung anfordern
Fordere die Bauzinsvergleich ohne eine Anmeldung an. Lediglich werden folgende Angaben benötigt: • Darlehensbetrag • Immobilienwert • Postleitzahl Ihres aktuellen Wohnortes (nicht Standortes der zukünftigen Immobilie) • Finanzierungszweck • Die Höhe der anfänglichen Tilgung und die gewünschte Zinsbindung
Erstgespräch
Die Grundlage für Ihre maßgeschneiderte Finanzierung werden geschaffen, dabei stehen Ihrer Wünsche, Ziele und Pläne im Vordergrund.
Zweitgespräch / Angebot
Hier wird der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen, die Eigentumsverhältnisse geprüft und offene Fragen für eine rechtssichere Abwicklung beantwortet. Fordern Sie situationsbedingt eine vorläufige Finanzierungsbestätigung für den Verkäufer und Immobilienmakler ein.
Vertragsunterzeichnung
Mit Ihnen werden alle Verträge besprochen und gemeinsam verabschiedet. evtl. fehlende Unterlagen werden ergänzt und das weitere vorgehen festgelegt.
Sicherheit
Ihr Darlehensgeber erstellt eine Grundschulbestellung für den Notar
Notartermin
Hier wird der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen, die Eigentumsverhältnisse geprüft und offene Fragen für eine rechtssichere Abwicklung beantwortet.
Kaufpreiszahlung
Nach Vorlage der Auszahlungsvorraussetzung und der notariellen Kaufvertrags werden die anstehenden Zahlungen durchgeführt.
Übergabe des Eigentums und Einzug
Herzlichen Glückwunsch! Die Finanzierung ist zu diesem Zeitpunkt zunächst abgeschlossen. Die weitere Betreuung wir mit Ihnen abgestimmt und vereinbart, damit Sie auch zukünftig optimal aufgestellt bleiben.
Hast Du gewusst?
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist und jederzeit nach 10 Jahren kann eine Baufinanzierung ohne einer Vorfälligkeitsentschädigung umgeschuldet werden.
Empfehlenswert ist es sich bereits sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Es können Notar- und Grundbuchgebühren entstehen, sollte die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Darlehensgeber fortgeführt werden.
Haben Sie keine Scheue vor einer Anschlussfinanzierung bei einem neuen Darlehensgeber. Mittlerweile ist der Prozess unkompliziert und wird zwischen den aktuellen und dem neuen Darlehensgeber untereinander abgewickelt.
Tipp
Informieren Sie sich über die Höhe der Notar- und Grundbuchgebühren.
Der Zins von heute für das Ersparnis für morgen
Liegen zwischen dem Ablauf der Zinsbindungsfrist 6-36 Monate und ist der Zins besonders günstig, kann die zukünftige Finanzierung mit den günstigen Zinsen zzgl. (Forward-Zuschlag) von heute für morgen bereits gesichert werden.
Tipp
Informiere dich über die Vorteile des Forward-Darlehen.
Mein Beruf mit Tragweite
Warum habe ich mit meinen Beamtenstatus eine erhöhte Chance auf eine Immobilien- und Baufinanzierung?
Welcher Vorteil ergibt sich aus meinem Beamtenstatus?
Bei den Banken profitieren Sie nicht immer. Wir klären kurz auf:
Beamte auf Widerruf
In dieser Zeit befinden Sie sich in der Anwärterzeit (Ausbildungszeit).
Zu diesen Zeitpunkt ist eine Benennung als Beamte auf Lebenszeit noch nicht garantiert ist.
Beamte auf Probe
In dieser Zeit haben Sie Ihre Anwärterzeit erfolgreich absolviert und stehen kurz vor der Benennung als Beamter auf Lebenszeit.
Jedoch sind die Banken vorsichtiger mit der Kreditvergabe. Kein garantiertes Beamtenverhältnis oder eine Kündigung ist nicht auszuschließen, weshalb die Banken Sie vorläufig wie einen gewöhnlichen Angestellten im öffentlichen Dienst oder Arbeitnehmer bewerten.
Beamte auf Lebenszeit
Sie haben es geschafft! Als Beamte auf Lebenszeit sind Sie in der Regel unkündbar.
Hier lässt sich im Voraus mit Ihrer Pensionszusage- und höhe rechnen. Die Banken sind williger einen Kredit mit besseren Konditionen und ggf. eine Immobilien- und Hausfinanzierung ohne Eigenkapital zu genehmigen.
Empfehlenswert!
Durch die stetige und steigende Inflation empfehlen wir Ihnen die Immobilien- und Hausfinanzierung vor dem Pensionsantritt zurückzuzahlen.
Mit einer höheren Tilgung ist das bereits umsetzbar und erleichtert Sie in der Pension vor einer monatlichen finanziellen Belastung.
Wieviel Eigenkapital wird benötigt?
Grundsätzlich ist es vorteilhaft zwischen 10-20% als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen, um die Bau- und Kaufnebenkosten aus eigener Tasche finanzieren zu können.
Bei der Finanzierung können die Banken mit Ihren Bezügen- und Pensionszahlungen durch Ihren Dienstherrn rechnen, was auch ermöglicht Ihnen eine 110% Finanzierung anzubieten.
Bei einer 110% werden diese Bau- und Kaufnebenkosten mitfinanziert:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbssteuer
- Maklerprovision
Die Eigenkapitalanforderung bei dem Beamten weist gewisse Abweichungen auf.
Allerding ist es ratsam Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen, um bessere Konditionen von der Bank zu erhalten.
Durch welche Faktoren wird mein Zinssatz beeinflusst?
Beamte punkten bei den Banken mit Ihrer Sicherheit, jedoch ist das bei solch einer umfangreichen Finanzierung nicht alles und die Banken, Versicherungen, Bausparkassen und Sparkassen ziehen weitere Faktoren ran, um über die Vergabe das Bau- und Kaufvorhaben zu entscheiden.
Hierzu zählen insbesondere:
- Bonität
- Eigenkapitalleistung
- Zinsbindung
- Darlehenssumme
- Besondere Vereinbarungen
- Aktuelle Marktzinslage
Die folgenden Punkte machen klar, dass nicht bei jeder Bank für einen Beamten festgeschriebene Konditionen bestehen und unter anderem solche Faktoren viel Einfluss auf Ihre Finanzierung haben.
Welche Unterlagen werden von der Bank gefordert?
Neben
- persönlichen Unterlagen
- Kopie des Personalausweises
- Bezugsmitteilungen
- Steuerbescheiden
müssen auch
- Belege über die Art und Höhe der Eigenkapitalleistung vorgelegt werden.
Dazu gehören unter anderem bestehende Konto- und Depotauszüge oder Nachweise über ein Bausparguthaben. Ebenfalls erforderlich sind Informationen zu monatlichen Verpflichtungen gegenüber anderen Kreditgebern.
Der Bank müssen auch Unterlagen zur Immobilie bereitgestellt werden, darunter eine Baubeschreibung, eine Wohnflächenberechnung und Bauzeichnungen, eine aktuelle Flurkarte sowie der aktuelle Grundbuchauszug und der Kaufvertrag.
Für Eigentumswohnungen wird eine Teilerklärung benötigt.
Tipp!
Eigenleistungen müssen geplant und für die Bank aufgelistet werden.
Bei der Muskelhypothek können Sie sich zwar in gewisser Weise Geld sparen, allerdings kann die mangelnde Fachkenntnis oder eine akute Krankheit den Baustopp und ggf. den Umzugstermin zu Folge haben.
Sicherung. Ab der Veränderung.
Zu einer Immobilien- und Baufinanzierung gehört auch eine sorgfältige Absicherung für Sie, Ihre Familie und der Immobilie.
Absicherung des Hauses
Unter Versicherungen finden Sie Informationen zur Wohngebäudeversicherung und Hausratversicherung. Nicht selten verlangen einen Nachweis einer Wohngebäudeversicherung-Police, um die Finanzierung abzusichern.
Unter Vorsorge finden Sie Information zum Einkommen- und Hinterbliebenenschutz.
Tipp!
Schon eine umfangreiche Absicherung mit einer Restschuldversicherung (Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Tod) ist als Einkommen- und Hinterbliebenenschutz empfehlenswert.
